こんにちは！けんです！！
今日は物件2号の設備トラブルと家賃滞納について記事にまとめました
この二つは不動産投資のリスク3つのうちの２つです。
こういったトラブル事例を知ることで、これから不動産投資をやろうとしている人には、リスクに対応出来る様にしてほしいと思います
物件2号は客付にとても時間がかかってしまいました
やっと入ってくれたのですが、これがまた次の苦労の始まりでした
この写真は昨日物件２号に行った際に撮った写真です。夜逃げした入居者が雑草の手入れ等何もしていなかったために伸び放題となっていたようです。
次の募集にも影響してしまうので、除草剤撒いてきました。
設備トラブル編
まず入居した次の日に管理会社から連絡があり、ガスの開栓のためにガス会社がいったところ、給湯器が壊れていて使えないというのです。
リフォーム時に新品に変えたはずなのに壊れているということでリフォーム屋に連絡したのですが、工事完了から1年経過しているということで保証対象外とのことでした
仕方ないので、管理会社に言ってすぐ交換してもらいました
給湯器交換で6.6万円の出費となってしまいました
家賃滞納編
入居から4ヶ月が経った頃、管理会社から連絡があり、実は賃料を滞納しており、保証会社から裁判をする予定だとの連絡がありました
最初聞いた時は
？？？
という状態でしたが、詳しく話を聞くと入居時に日割りと前家賃を支払った後、一度も賃料を支払ってないというではありませんか
今までの保証会社の督促履歴も書面で頂きましたが、数十回電話したり、内容証明を送ったりするも連絡つながらず、現地に行くと昼間なのに雨戸を全部締め切って居留守を使うそうです
しかも、エアコンの室外機が動いていたのに、インターホン鳴らした途端、エアコンを切り、物音立てないようじっとしていたそうです
ここまで来るとただの笑い話みたいですが、その話を聞いた時は、そんなことある？というのと、それ今更言うの？とかなり混乱気味でしたが、とりあえず払うものを払ってくれないなら出てもらうしかないので、保証会社指定の弁護士事務所からきた裁判の委任状にハンコを押して返送しました
その後、特に連絡がくることなく3ヶ月が経ったころ、管理会社担当者から連絡があり、裁判で勝ったので、次は強制退去の手続きに入りますとのことでした
そして、先月終わりに強制執行しますということで、執行官と管理会社担当者が現地に行ったところ、既に夜逃げした後だったとのことです
不幸中の幸いで、入居期間が1年未満だったことでクロスや床などに傷は少なく、クリーニングだけで次いけそうだとのことだったので、すぐにクリーニング発注してもらい募集も開始してもらいました
まとめ
まず給湯器故障に関しては、原因が水抜きをしなかったことによる凍結が原因とのことでした
単純にリフォーム屋が工事後の稼働チェックの時に対応してくれていれば防げたはずです
また、家賃滞納からの強制執行については、保証会社への加入を入居の必須条件としていたので、滞納開始から強制執行まで約9ヶ月と裁判費用など全て保証会社が負担してくれていたので、オーナーである私は1円も出さないどころか、9ヶ月間はずっと賃料をもらうことが出来ました
そういうことからも保証会社はどんな場合であっても必ず入ることをオススメします
管理会社も保証会社入ることで、督促業務をしなくて良いなどメリットも沢山あるので、保証会社必須にしてくれと言って難色を示す管理会社は無いと思います。
もしそういう管理会社があれば管理会社変更した方が良いです
不動産投資の3つのリスクのうち家賃滞納リスクを回避出来るので何度も繰り返しますが、必ず保証会社必須としましょう
以上、物件2号設備トラブルと家賃滞納から夜逃げまででした
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