築古戸建物件2号の購入からリフォームまでの経緯と感じたこと

こんにちは！けんです！！

今日は物件2号の購入からリフォームまでの私の経験談をお伝えしたいと思います

物件2号情報
購入経緯・理由
物件2号購入の失敗について

物件2号情報

所在地:千葉県船橋市

築年数:築46年

間取り:3DK→2LDK

購入金額:420万円

リフォーム費用:約250万円

購入経緯・理由

物件1号と同様、全古協からの紹介の物件でした

この物件は購入当時前所有者が居住中で、その中内見させて頂きました

居住中ということもあり、比較的綺麗な物件ではありました

全所有者も全体的に古いが不具合は無いという話もあったので、購入を決めました

購入の決め手は

・居住中で不具合はあまり無さそうだったので、リフォーム代があたりかからなさそうと判断した

・背の高い車は止めれないが、駐車場があった

この2点から購入を決めました

物件2号購入の失敗について

購入を決めたものの、後で手痛い授業料を払うことになってしまいました

この時は他の物件にもいくつも買付を入れては通らないということが10回近く続いており、早く買いたいという想いから判断が甘くなってしまったことが失敗の原因でした

この物件の購入では、購入判断に感情を入れると失敗するということを身をもって体験させてくれたという意味で良い勉強になりました

手痛い授業料というのは、この物件2号は1号に比べてリフォーム代の見立てが甘くなってしまい、想定よりも100万円も費用が超過してしまったことでした

費用が膨らんだ要因としては、前所有者が家具を置いていたりした場所の床がダメになってしまっており、その張り替え費用がかかったのが大きな理由です

洗濯機や冷蔵庫、棚を長年置いていた場所は床が痛んで凹んできていても普段使っていて何も不具合を感じないので、こちらもその時に把握が出来なかったということがあります

長年空き家で放置されていた物件も痛みが激しくなってしまいますが、居住中物件も内装の痛みや汚れは少ないものの、内見時にチェックが出来ない箇所がどうしても出てくる点がリスクになります

これは収益物件をオーナーチェンジで買う時のリスクも同じです

居住中でチェックが出来ないため、見えないリスクがあることを考慮して値付けをする必要があります

買付金額の決定

物件2号では

想定賃料:65,000円（年間78万円）

目標利回り12%

当初想定リフォーム費:150万円

ここから以下の計算式に当てはめて物件取得費（リフォーム費用込）を計算します

年間想定賃料÷目標利回り=物件取得費

78万円÷12%=650万円となります

つまり、今回はリフォーム費用で150万円かかると見込んでいますので

650万円-150万円=500万円

この金額以下で買えればアリということになります

今回は余裕を見て400で買付を入れたところ、売主が最後粘ってきて、最終的に420で着地しました

契約・決済も無事終了し、再度中をチェックした際に前述した床の痛みが発覚しました

また、今回の物件は三井住友トラストローン&ファイナンスで借り入れを行いました

当初想定収支

毎月の賃料収入:65,000円
毎月ローン返済額:36,734円
管理手数料:3,575円

差引合計:24,691円

その他支出として、

固定資産税が年間25,100円
火災保険料が年間22,000円

リフォーム内容と費用について

今回は当初想定から100万円アップして250万円のリフォーム代がかかってしまいました

・内装工事　83万円

・大工工事及び設備工事 110万円

・建具等　13万円

・その他工事　4万円

・処分費、クリーニング、諸経費等40万円

ざっくりこのような内訳になっています

やはり大きいのは大工工事と設備工事になります

洗面所の床を引き直したのと、DKと洋室を繋げる間取り変更、都市ガス物件だったので、ガス周りにお金がかかりました

プロパンであっても、その近隣がみんなプロパンエリアであればそこまでデメリットにはなりません。

それよりも基本的にプロパンだと給湯器はガス会社普段になることが多いので、壊れた時などもガス会社が負担して取り替えなどもしてくれるので、オーナーとしては費用的にとても助かります。

しかし注意点もあり、設備をガス会社が負担してくれるということは、その費用を誰が負担しているかということです

ガス会社は慈善で設備を提供しているわけではありません。当然費用を回収しなくてはいけません

誰から回収するかというと、入居者から回収することになります

入居者が支払う月々のガス料金に設備分が上乗せされています

ただでさえ高いプロパンガスが更に高いとなると、実質的に家賃が高いことになり、更新時などに退去されてしまうリスクが高まります

ですので、いくら設備を提供してくれるとしても退去されては元も子もないので、やり過ぎには気をつけましょう

最近はそういう設備の提供がよろしくないということで、少しずつガス会社も姿勢が変わりつつあるようです

ちなみに今回は、リフォーム費用を三井住友トラストローン&ファイナンスで借入を行いました。

ここについてもまた記事にまとめたいと思います

まとめ

物件２号の購入とリフォームでは、購入前の内見時のリフォーム費の見立てが甘かったことが失敗の原因でした。

また、駐車場ついてるから良いと思ってましたが、その後の客付けで苦労することになりますが、そこは別記事にまとめてみたいと思います