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築古戸建投資を始めた理由とメリット5つ・デメリット4つ

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こんにちは!けんです!!

今日は私が築古戸建投資を始めた理由と戸建投資のメリット・デメリットについてお話したいと思います

以前『初めての不動産投資と学んだこと』という記事で新築区分マンションの物件0号について書きましたが、区分所有マンションは他の所有者の管理費や修繕積立金等の滞納リスクを全て丸々ではありませんが、被ってしまうことがあります

そのような自分で管理できないリスクを負うのは嫌だったので、もう区分は買わないと決めました

そこで、次は1棟物にシフトすることに決めました

そして次に1棟マンションかアパートか戸建にするか悩んでいました

そうした時に本屋で見つけた本をきっかけに戸建面白そうだなと感じ、築古戸建投資を始めることにしました

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築古戸建投資のメリット

  • 利回りが高い
  • 少額から投資が可能
  • 賃貸戸建は供給が少ない
  • 管理コストがかからない
  • 出口(売却)の選択肢が多い
築古戸建イメージ
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まずはメリットから見ていきましょう

利回りが高い

ここは直接的なメリットというよりは、利回りが高くならないようなら買ってはいけないということでもあります

また、同じ築年数、広さの共同住宅よりも家賃が高く設定することも可能です

少額から投資が可能

物件0号は2000万円で買いましたが、物件1号は200万円と1/10の値段で買えました

1棟マンションを買おうと思うと、安くても数千万円の投資が必要になります

賃貸戸建は供給が少ない

一度皆さんもSUUMO等で賃貸戸建を検索すると良いと思います

物件1号のある松戸市で、戸建とファミリータイプのマンション・アパートの検索結果を比べると、戸建は191件、マンション・アパートは1814件ヒットします

この数字を見ても単純に1/10しか供給が無いことがわかります

管理コストがかからない

いわゆる共用部がないからです

マンション、アパートであれば、共用部の清掃やEVの定期保守、消防点検等様々な費用がかかりますが、戸建てにはそれらがありません

出口(売却)の選択肢が多い

売却するとした場合の選択肢が多くあります

更地にして売却

投資物件として売却

実需向けにそのまま売却

アパート・マンションには3つ目の実需向けに売却という選択肢はありません

築古戸建投資のデメリット

  • リフォーム代がかかる
  • 規模の拡大に時間がかかる
  • 融資が受けにくい(受けられても期間が短い)
  • 入居率が0か100かしかない

次にデメリットについて見ていきましょう

リフォーム代がかかる

やはり築年数がたっているので、いろいろな部分が劣化しており費用はかさむのは致し方ない部分はあります

規模の拡大に時間がかかる

家賃収入で年間1000万円欲しい場合、築古戸建投資だと1棟あたり月6万円前後が多いので、1000万円達成しようとすると、単純計算で14棟必要になります

1棟マンションで利回り10%であれば1億円の物件1つで達成となります

基本的に100万円の不動産売買だろうと1億円だろうとやることは大して変わりありません

入居率が0か100しかない

これも当たり前ですが、1戸しかありませんので、入れば100%、入らなければ0%となります

融資を受けている場合、空室=赤字=全額持ち出しとなります

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戸建投資に向いている人

  • まずは小さく始めてみたい
  • DIYなどリフォームに興味がある
  • リスクを減らしたい
  • 高利回りを狙いたい

このような人は向いてるのではないでしょうか

私はこの中で、まずは小さく始めてみたいとリスクを減らしたいの2つに該当しました

ただ、不動産投資に慣れてきたら、1棟マンション、アパートにもチャレンジしていきたいと思っています

以上、築古戸建投資を始めた理由とメリット・デメリットという話題でした

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元サラリーマン大家の経済的自由への道

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