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築古戸建物件1号の購入からリフォームまでの経緯と感想

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買付金額決定のポイントとリフォームの注意点

こんにちは!けんです!

今日は私が保有している、物件1号について書きたいと思います

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物件1号情報

所在地:千葉県松戸市

築年数:築46年

間取り:4DK

購入金額:200万円

リフォーム費用:約300万円

残地物撤去費用:50万円

購入経緯・理由

この物件は、築古戸建投資を始めるきっかけとなった本の著者が主宰する団体『全国古家再生推進協議会(全古協)』で同じように築古戸建投資を実践している投資家を集めて、物件見学ツアーを定期的に行っているのですが、そこで

紹介されていた物件でした。

初めて物件を見た時は、

これは完全に廃墟やん

これをどうやってリフォームすんの?

っていうかすぐ建替するレベルやろ

というのが第一印象でした

しかも元所有者の荷物が溢れ返っていて、足の踏み場にも困る程でした(ゴミ屋敷ではない)

しかし、一緒に見学していたベテラン投資家は、これぐらいよくあるよと言っていて、とても驚いたのを覚えています

物件を購入する決め手は

  1. 大幅な指値が通りそうだった
  2. 土間が広かった(玄関土間だけで4畳ぐらいあった)

あとは、勢いです!

良い物件を探し続けて何年もスタート出来ないよりは、始めることで経験・実績も作ることができる事の方がメリットが大きいと思います

習うより慣れろ

これに尽きますね!

仮に失敗したとしても、そもそも200万円で購入しているので、すぐ売却しても損失は限定的ということも大きいです

やはり1棟マンションになると、規模によって変わりますが、1000万円単位で損をすることもあり得ます

年収数百万程度のサラリーマンにとって1000万円単位の損失は人生詰んでしまうレベルのミスになりかねません

以下の写真は物件の実際の写真です。残置物の撤去後の写真です

リフォームの注意点

ただ、やはり不安はありました

賃料相場や不動産価格の相場はネットで調べれば素人でもある程度把握することは出来ます

しかし、リフォームだけは本で読んで学んでいても現地見ると全く分からないというのが正直なところです

クロスの単価はこれ以上だと高い!

設備の交換はいくらぐらいが相場だ!

ヤフオクで安く買って施主支給で取付だけやってもらえばいい!

といったようなことが書かれていて、そういった表面的な部分は学べますし、必要なことではあります!

ぼったくりのリフォーム屋も多いという事実もあります

ただ、単価ばかりに気を取られていると手痛い失敗をしかねないので、注意が必要です

例えば、クロスの貼り替えで取り上げます

単価700円と1000円だと当然700円が良い訳ですが、そもそもの施工面積をゴマかす会社も多くあります

700円×50㎡=35000円

1000円×30㎡=30000円

このようになります

30㎡と50㎡かそれぐらい分かるだろという方もいらっしゃるかもしれませんが、みなさんの自宅で考えて欲しいのですが

広さが50㎡だとしても、クロスは壁4面と天井もあります。しかもただの長方形なら簡単ですが、梁や柱があったりドアや窓があったり総面積を出すのは容易ではないことが分かって頂けると思います

そうした際にリフォーム屋が全て正確に面積計測していると思いますか?

そんなわけありません!

正直適当です!(経験則といった方がいいかもしれませんが)

目先の単価ばかり気を取られないようにしましょう!

話がそれてしまいましたが、そもそもこれ修繕出来るの?とか間取り変更したいけど、この壁抜けるのか?など本だけではやはり不十分です

その物件見学ツアーには全古協お抱えの職人さんが同行しており、これぐらいなら直せそうということからいくらぐらいかかりそうという素人が一番分からない部分を、現地を見ながら教えてくれるのでとても助かりました

買付金額決定のポイント

不動産投資で一番重要なことは、この物件をいくらで買うのか、買えるのかということですが

全古協でも推奨している計算方法ですが、まず目標利回りと想定賃料を決定します

物件1号では、

目標利回り:12%以上

想定賃料:6万円(年間72万円)

ここから以下の計算式に当てはめて物件取得費(リフォーム費用込)を計算します

年間想定賃料÷目標利回り=物件取得費

72万円÷12%=600万円となります

つまり、今回はリフォーム費用と残地物撤去費用で350万円かかると見込んでいますので

600万円-350万円=250万円

この金額以下で買えればアリということになります

逆にこの金額以下で買えなければ、どれだけ良い物件でも見送るということになります

今回は仲介の担当者が、営業数字が厳しかったらしく月内契約してくれるなら頑張って売主さんを説得してくれるということでしたので、その言葉を信じてとりあえず200万円で買付を出すことにしました

すると数日後、担当者から200万円で売主さんが了解してくれたと連絡がありました!

10/8に買付を出す

10/17契約締結

11/17決済引渡

このようなスケジュールとなりました

収支

  • 毎月の賃料収入:68000円
  • 毎月ローン返済額:33000円
  • 管理手数料:5300円

差引合計:29700円

その他支出として、

  • 固定資産税が年間23400円
  • 火災保険料が年間32000円

このぐらいの金額がかかっています

リフォーム内容及び費用ついて

リフォームの注意点については書きましたが、今回どのようなリフォームをしたかについても記載します

まずリフォームは総額で350万円程かかっています

項目としては以下のようなものがあります

金額もざっくりですが

  • 残置物撤去 約50万円
  • 内装工事 約80万円
  • 大工工事及び設備工事 約150万円
  • その他工事 約70万円

このようになっています

もう少し細かく見ていきます

・残置物撤去

これについては前所有者の荷物がそのまま放置されていたのと、太陽熱温水器の撤去に費用がかさみました

・内装工事

これはクロスの貼り替えや木部の塗装になります

・大工工事、設備工事

今回はここが一番お金がかかった部分になります

内容としては、キッチン交換や洗面台の新設、間取り変更、床板貼り替え、玄関扉の交換、和室の洋室化等になります

ここは、内容によっては削減の余地があるところです

間取り変えなくてもいいかなとか和室のままでいいやとなれば、20万円程度は削減出来たかなと思います

・その他工事

ここは細かい部分ですね

テレビドアホンに変えたり、スイッチコンセント類の交換、ハウスクリーニング、畳襖の貼り替えや諸経費が入ります

一つだけここでこだわった点があり、土間の壁1面とキッチンの壁1面を黒板塗料で塗装したことです

フクロウの周りの黒い部分が黒板になっていて、チョークで落書きができます

黒板塗料と黒板アート

今回はリフォーム費用を日本政策金融公庫で借りました

この話はまた別記事で書きたいと思います

物件1号はリフォーム費用を借入したこともあり、当面は所有し続ける予定です

少しでも皆さんの参考になれば幸いです

以上、築古戸建物件1号買付金額決定のポイントとリフォームの注意点という話題でした

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