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築古戸建投資は儲からない

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物件3号 不動産投資
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こんにちは!けんです!!

今日は築古戸建投資は儲からないという内容を記事にしました

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例えば、家賃6万円のオーナーチェンジ物件を600万で購入した場合(表面利回り12%)

フルローンだと月々返済額は5.5万円になります

税金や管理会社への手数料を考慮すると赤字になってしまいます

実際築古戸建をフルローンで買うことは通常無いと思いますので、仮に200万円自己資金で残り400万円を2%10年でローンを組んだとすると、月々の返済額は3.7万円弱になります

この場合でも固定資産税や管理料など考慮すると1.5万円程しか手元には残りません

これを十分だととるか足りないととるかは人それぞれですが、私は少ないと感じます

しかも、戸建は比較的長く入居してくれることが多いので空室リスクは比較的少ないとはいえ、退去すれば、返済額と税金分はマイナスになってしまいます

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上記だけ見てしまうと、築古戸建投資はリスクはあるのに儲からずやる意味がないとなってしまいます

しかし、なぜ築古戸建投資はCFが悪くなってしまうのか

それは、融資期間が短くなったしまうことが多いということが挙げられます

単純にもっと利回りの高い物件を買えばいいというのもありますが、なかなか難しいのが現状だと思います

融資期間については築古戸建という物件の性質上、どうしても耐用年数オーバーの物件が主な投資先になりますが、期間は基本的に耐用年数によって決まります

オーバーしている場合、金融機関によってはそもそも融資しないというところもあり、融資してくれたとしても短くなってしまいます

なぜ融資期間が短いとCFが少なくなってしまうのか

お分かりの方が多いと思いますが、短い分返済額が多くなってしまいます

そのためCFが出なくなります

ただ、それは必ずしも悪いことでは無いと私は考えています

返済額が多いということは、逆を言えばその分元金返済が進んでいるということになります

元金返済分貯金をしているという考え方も出来るかなと思っています

これが鉄筋コンクリートマンションなどで融資期間が20年や30年と長期で融資を受けることが出来れば、返済額が減るのでその分CFが出ることになります

最初の事例でフルローンだとしても、30年返済なら毎月の返済額は2.2万円程になり、税金や管理料を加味しても毎月3万円はCFが出ることになります

結果、築古戸建投資は儲からないのか

この答えは、目先のCFは出にくい

ただし融資期間が短いことで、元金返済がより早く進み、売却時にはより多く手元にお金を残すことが可能になります

以上、築古戸建投資は儲からないという話題でした

不動産投資
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