こんにちは！けんです！！
今日は不動産投資に関わる税金の種類6種について記事にまとめました
不動産投資をやろうとすると、税金を避けては通れません
これらを理解することで、税金をコントロールし、収支改善も図れるかもしれません
不動産購入時にかかる税金
不動産購入時には、以下の税金がかかってきます。
詳しく解説していきます
・印紙税
どんな税金？
印紙税とは、売買契約書や領収書などに対してかかる税金です
書類の種類や記載金額によって税額が異なってきます
売買契約書は、売主用・買主用と2通作成することが一般的ですが、その際は2通それぞれに課税されます
また、印紙税節約のために契約書を1通しか作成せず、売主はコピーを保有するというパターンもあります
他にも、建物を建てる時の建築請負契約書や銀行でローンを借りる時の金銭消費貸借契約書にも課税されます
なお、契約書に貼付する印紙税は軽減税率が適用されることもあるので、注意が必要です
売買契約書の印紙税の税額は以下の通りです
| 売買金額 | 軽減税率 |
| 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 1万円 |
| 5千万円を超え１億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
・登録免許税
どんな税金？
不動産や会社の登記をする際に課される税金です。
登記の内容によって税率が変わります
| 登記内容 | 課税標準 | 税率 |
| 所有権保存登記 | 法務局認定価格 | 4/1000 |
| 所有権移転登記（土地） | 固定資産税評価額 | 20/1000 |
| 所有権移転登記（建物） | 固定資産税評価額 | 20/1000 |
| 抵当権設定 | 債権金額 | 4/1000 |
| 相続 | 固定資産税評価額 | 4/1000 |
| 贈与 | 固定資産税評価額 | 20/1000 |
この他にマイホームの場合の軽減措置や長期優良住宅の軽減措置などあります
・不動産取得税
どんな税金？
不動産取得税は土地や建物を取得した際にかかる税金です
不動産を取得してからだいたい半年程度経った頃に納付書が届きます
忘れた頃に届くので、要注意です
また、取得税は取得した時1回のみかかります
| 取得物件 | 課税標準 | 税率 |
| 土地 | 固定資産税評価額 | 3/1000 |
| 建物（住宅） | 固定資産税評価額 | 3/1000 |
| 建物（非住宅） | 固定資産税評価額 | 4/1000 |
上記は令和６年３月３１日までで、宅地については更に課税標準が1/2になります
不動産保有中にかかる税金
・固定資産税、都市計画税
どんな税金？
固定資産税・都市計画税は毎年1/1時点で所有している人にかかる税金です
毎年4月から5月頃に納税通知書が届きます
一括納付か分割納付（年4回）で納めることが出来ます
税額
| 種別 | 税率 |
| 固定資産税 | 1.4% |
| 都市計画税 | 0.3% |
都市計画税については、かからない地域や税率が変わる地域があります。また、軽減措置が数多くありますので、各自で必ず確認ください。各市町村のHPで確認できます
・所得税
所得税は、不動産所得に対してかかる税金で、給与などと合算して課税されます
税率は5%〜45%で累進課税といい、所得が高ければ高いほど税率が上がります
所得税速算表
| 所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
この所得税は税理士によって大きく数字が変わる可能性がある税金になります
ここの対策については、また別途記事にまとめてみたいと思います
不動産売却時にかかる税金
譲渡所得税
譲渡所得税は不動産を売却した際に生じた所得にかかる税金です
譲渡所得の計算方法
譲渡所得=売却金額-取得費-譲渡費用
この計算式で算出されます
譲渡費用には仲介手数料などが該当します
譲渡所得税率
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡 | 15% | 5% |
| 短期譲渡 | 30% | 9% |
税率は短期か長期かで変わってきます
この基準は、不動産を売却した年の1/1時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます
ちょうど5年ではないので、注意が必要です
間違えると税金が倍になってしまいます
ただ、この税金は売却で損が出た場合は支払う必要はありません
固定資産税の誤りについて
私の物件で実際にあった事例をひとつ挙げたいと思います
私の所有する物件2号の固定資産税評価額が誤っていたということがありました
物件の土地が全て宅地となっていたのですが、実際は土地の一部が私道となっていました
私道の中でも公衆用道路といって、普通の公道と変わらず人が往来出来る道路については、税金はかからない可能性があります
物件2号の私道もこれに該当するのではないかと思い、固定資産税課に電話をしたところ、現地確認をして連絡しますとのことでした
2週間ほど経った頃連絡があり、土地の一部を公衆用道路と認定され、固定資産税と都市計画税が安くなりました
このように固定資産税の評価ミスによって払わなくてもよい税金を払うことになってしまいますので、しっかりと自分で確認しましょう
わざわざ役所の方からあなたの税金安くしましたとは絶対に言ってきません
まとめ
不動産投資によく出てくる税金には7種類あり、控除制度なども多岐に渡ります
このために税理士としっかりと打ち合わせをすることが必要です
特に申告納税方式の所得税は税理士によっても大きく数字が変わる可能性があるので、良い税理士に依頼することがとても大切になります
税理士の探し方・選び方については別の記事にまとめていますので、参考にしてください
また、賦課課税方式と呼ばれる、固定資産税や不動産取得税については、なかなか節税というのは難しいのですが、納税通知書をしっかりと見ることが重要になります
ただ来たものを払うだけだと気付かないうちに損をする可能性があります
この記事が皆さんの参考になれば幸いです
こちらの過去記事も参考にしてみてください
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